Endlich ist es so weit: Auf dem Konto befindet sich ausreichend Eigenkapital, um ein Haus zu kaufen. Doch bevor Paare einen Makler kontaktieren und sich auf die Suche nach dem perfekten Zuhause begeben, betreiben viele eine Internetrecherche.
Hier stoßen sie früher oder später auf den Rat, einen Vorvertrag abzuschließen oder eine Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen. Aber ist es tatsächlich sinnvoll, einen solchen Vertrag aufzusetzen? Was kennzeichnet den Vorvertrag? Und welche Unterschiede bestehen zu einer Reservierungsvereinbarung? Dieser Artikel liefert Antworten!
Der Vorvertrag beim Hauskauf – Definition und Nutzen
Bis heute gelten Immobilien als sinnvolle Kapitalanlage und Lebenstraum unzähliger Menschen. Haben die potenziellen Käufer Eigenkapital angespart und die perfekte Immobilie ausgemacht, kann ein Vorvertrag ein sicheres Gefühl verschaffen. Aber was versteht man unter einem Vorvertrag? Bei einem Vorvertrag beim Immobilienkauf handelt es sich um eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Hausverkäufer und dem Hauskäufer. Im Moment der Unterzeichnung greift der Kontrahierungszwang. Das bedeutet, dass der Käufer sich dazu verpflichtet, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Gleichzeitig willigt der Verkäufer ein, die Immobilie zum genannten Zeitpunkt gegen Bezahlung an den Käufer abzutreten.
Doch weshalb sollten sich Käufer zu einem Vorvertrag entscheiden, wenn sie sowieso planen, die Immobilie zu erwerben? Beim Hauskauf können zahlreiche Gründe dazu führen, dass der Kauf nicht sofort abgeschlossen werden kann. Ein Beispiel ist eine ausstehende Finanzierungszusage der Bank. Durch den Vorvertrag signalisiert der Käufer ein ernsthaftes Interesse an der Immobilie und stellt sicher, dass kein Mitbewerber das Haus an seiner Stelle erwirbt. Als Faustregel gilt: Ein Vorvertrag kann auf Wunsch aufgesetzt werden. Eine Verpflichtung besteht nicht. Der Abschluss gewährt dem Verkäufer und dem Käufer Sicherheit. Es kann sich also lohnen, die Kaufabsichten vor dem Hauptvertrag schriftlich festzulegen.
Damit der Käufer und Verkäufer den Vertrag als Geschäftsgrundlage verwenden können, muss dieser gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) durch einen Notar beglaubigt werden. Eine schriftliche Vereinbarung ohne notarielle Beglaubigung ist nicht rechtskräftig. Doch Vorsicht: Einen Hauptvertrag müssen Käufer dennoch abschließen. Denn der Vorvertrag ersetzt diesen nicht. Obendrein löst der Vertrag Zusatzkosten aus. Die Höhe der Zahlung steht laut Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, in Relation zu dem Immobilienpreis.
Der Vertragsinhalt: Was muss im Vorvertrag stehen?
Zum einen sollte der Vorvertrag beim Hauskauf Angaben zu beiden Vertragsparteien, dem Immobilieneigentümer und dem Immobilienkäufer, enthalten. Außerdem muss das Objekt eindeutig benannt werden. Auch die Adresse und die Grundbuchnummer sind Teil des Kaufvertrages. Umfasst der Kauf nicht nur die Immobilie, sondern auch weitere Objekte oder Sachgegenstände, müssen diese im Vertrag angeführt werden. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Einbauküche handeln. Verfügt das Haus über eine eingebaute Sauna, muss auch diese im Vertrag erwähnt werden.
Neben dem konkreten Kaufpreis sind die Zahlungsart und Fristen anzuführen. Darüber hinaus sollte der Vorvertrag Angaben zu dem Zeitpunkt enthalten, an dem beide Parteien den Hauskauf realisieren. Weiterhin gilt es, Modalitäten für den Rücktritt vom Vorvertrag festzulegen und eine Schadensersatzklausel aufzunehmen. Letztgenannte greift, wenn der Kauf trotz Vorvertrag nicht umgesetzt werden kann.
Wie unterscheiden sich Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung?
Das Wichtigste vorweg: Eine Reservierungsvereinbarung ist kein Vorvertrag. Die Reservierung einer Immobilie durch den Immobilienmakler geht zwar ebenfalls mit der Unterzeichnung eines Schriftstückes einher und verursacht Kosten. Als rechtlich bindend gilt die Reservierungsvereinbarung jedoch nicht. Im Gegensatz zum Vorvertrag fallen lediglich Kosten für die Maklercourtage an.
Der Betrag wird häufig mit dem Kaufpreis oder der Provision des Maklers verrechnet, wenn der Kauf abgeschlossen wird. Entscheidet sich der potenzielle Käufer trotz Reservierung gegen das Kaufobjekt, wird die Summe nicht zurückgezahlt. Ein Vorvertrag dagegen bindet den Käufer und Verkäufer an den Vertrag. Dieser erweist sich in vielen Fällen als nützlich, während Experten den Nutzen einer Reservierungsvereinbarung anzweifeln.
Das Fazit – mehr Sicherheit beim Hauskauf
Wer seine Traumimmobilie entdeckt, möchte den Kauf so schnell wie möglich abschließen. Doch lässt die Rückmeldung der Bank auf sich warten oder treten weitere unerwartete Verzögerungen ein, kann die Immobilie in der Zwischenzeit von anderen Kaufinteressenten erworben werden. Um die Sicherheit zu erhöhen, schließen viele Hauseigentümer in spe eine kostenpflichtige Reservierungsvereinbarung ab. Diese wird jedoch nicht notariell beglaubigt und ist somit nicht rechtskräftig. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, entscheidet sich stattdessen für einen Vorvertrag für das Eigenheim.